華南城1668 是時侯海底撈嗎?

1668 華南城今日股價升了13.8%,  由$2.03 升到$2.31。事由公司大股東 主席兼執董鄭松興持有公司27.87% 股票，於昨日(25日)通過全資附屬Accurate Gain 與 PAG 達成一項戰略性融資安排，PAG 有權以每股５元，從Accurate Gain 購入上限 2.8億股公司股份，佔公司已發行股本3.5%；而當公司股價於６元或以上時，PAG 將必須以每股５元購入全部 2.8 億股股份，涉及金額達$14億元。

大股東Sell Cover Call 

南華城在港交所網上所發出的公告以 "PAG將必須以每股５元購入全部 2.8 億股股份" 的寫法, 以PAG 的角度是買入認購期權( Buy a Call)。 若由鄭松興先生的角色來看, 今次是鄭先生要融資要錢、於是Sell (or Short) a Cover Call 沽出一個看漲期權, 收了人家期權金。

鄭先生收到多少期權金, 不得而知。一個如此價外的期權能值多少錢? 能收到的期權金肯定少得無意義。大股東在2016年10月曾經筹劃轉讓手頭上八成多的持股給中洲控股。當時股價$1.74, 協議的賣價是$2.05,  到今年1月取銷了該份協議。大股東似乎渴錢。

PAG 怎麼了?

但 PAG 為何在現價才$2元的市況下同意$5的認購價? 

PAG 太盟投資集團成立於2002年，現已成為亞洲最大的獨立的多元化投資管理集團之一，旗下管理的資產總額逾180億美元，涵蓋私人股權投資、房地產及絕對回報策略。這樣的公司不可能簽署些無譜的協議吧。

華南城的資產淨值亦只有 $3.5,  以$5 來作為此期權的行使價,  PAG 要麼對南華南城的前景非常看好, 要麼就是錢多人儍。因為 PAG 根本可以用現價 $2 在市場上掃貨買入華南城股票等其升值, 無必要購入如此價外的期權(Option)。

解析性的推測

甚麼葫蘆賣什麼藥!  大股東是在造勢托高股價嗎?

華南城的PE 很低、只有4.3 倍, 是內房股最便宜的一家。截至 2017 年6月30日止之 2017/18 財 政年 度 首季 度 (從2017年4月1日至6月30日) 錄得合約銷售約23.62億港元, 同比增長23%, 環比增長24.5%。去年賺$43 億, 進取點來預計全年盈利會有25%增長,今年將可以賺$54億; 從而拉提PE valuation 到 7x, 那麼公司的市值將會由$163億上升至$378億, 等於每股 $5.37元!

我們推測:  PAG 想以刀仔鋸大樹的去式博好彩, 而現在又不想投入大錢因為1668的PE 有何能長期都上不去。 大股東那邊廂, 計落條數股價都好難沖上 $6,  於是ask for 一個高少少的期權金, 總好過將股票扺押出去借錢, 借錢總要還, Sell Call 可能淨袋。於是成了這個deal,  雙方都係計数出招。

按這個推測, 投資者追入炒上1668 就幫了PAG一個大忙,  況且 4x PE 推上到 7x 並非太高份的要求。 如果各路人馬唔俾面1668, 無論盈利升多少都不提高對它的PE估值,  咁PAG 都只係輸咗期權金並無蟹貨上身。

這個Option博奕, 有意無意間提醒大家 1668 華南城估值太殘! 是否入場海底撈就得自己計自己數啦。