碧桂園公布了去年全年業績，按年收入下跌了一成七，只有¥4,303億元。公司每月自願公布的銷售金額是較2021年跌36%，差異應該在於入帳時點之類的會計方式而已。
毛利大跌65%，2021年毛利率18%，2022年只有7.6%，是樓價下滑的結果。
經營利潤由2021年的¥604億跌到只剩¥64億，失了九成，直接影響到經營現金流。
2022年的債務變化是這樣的：
1. 在相關政策的支持下，人民幣債券發行成功。債券總額不用減少而是上升5%，¥18億，餘額為¥381億元
2. 償還了銀行貸款439億元，貸款餘額下降21%，有¥1,626億元
3. 按時支付，境外美元債餘額減少了6%，¥44億，餘額¥706億元
這三項合計為¥2,713億元，較2021年減少了¥466億元。碧桂園通過配股集資¥117億元來幫忙解壓。
既然經營現金流的流入縮水，有息負債亦要降，那就得用上手頭現金來維持公司周轉。碧桂園手頭現金由2021年的1,469億元下降至1,282億元，減少了¥186億。
預期碧桂園將會繼續降低貸款額來爭取市場的信心，現金流或進一步下降至¥1,000億元大關。樓價跌了下來，短期都難以上升。雖然仍有上千億元的現金，但負債仍高，未來碧桂園收縮規模已是必然的方向，否則現金消耗太快便會引起債權人擔憂而使滾動續債出現麻煩。
以往內房的高槓桿高周轉的營運模式是基於一定的毛利率來實現，如今樓價下跌毛利率收縮，存貨去化將可能減慢，這個模式無法繼續下去。
稅前利潤方面，2022年只有53億元，主要是前述的售價下跌、毛利率收縮、經營利潤已跌了八成。2023年稅前利潤將有可能回升至¥60-70億元，但依然與2021或之前的水平相距甚遠。預測利潤回升是基於目前國內降息的大環境，對負債高的企業有利。
現在碧桂園的股價在HK$2.0上徘徊，向下再跌的空間不大，但因業務增長不再，炒底也不容易。毛利率只有個位數卻需要龐大資金投入，這個行業已沒有任何吸引力。
註：
本文所用財務數字全部來自2023年3月30日碧桂園的公告。
