全國房地産開發與銷售數據分析

 抓了國家統計局今年1-4月份全國房地産開發投資的數據，按住宅的與去年前4月比較：

銷售面積 -25.4％

銷售金額 -32.2％

樓市下行壓大很大。

開發商的運營方式

地産商銷售以預售樓花為主，買家要等待兩至三年才收到房子。按以下公式來整理數據：

施工面積＝上期施工面積＋新開工 - 竣工 - 停工

今年前四月停工的面積是12年來最驚人的，佔上期施工面積的18.4％，過往十年平均每年停工率只是6.3％。停工就意味著有爛尾的可能，但是未來也可能復工。

今年前四個月竣工面積同比下跌11.4 ％。另外過去多年的竣工面積一直維持在  6.5至7.9億平方之間，竣工率逐年下降。這是發展商建房的速度沒增加，但是樓盤項目不斷推出、銷售合同面積簽的越來越多所致。看來，不論開發商推出多少個樓盤，他們只能按可籌集到的資金來生産，形成了以上的竣工率下滑的情況。

對購房者的責任

房企今年收到的定金都是投入建築之前積壓著的未交樓合同。如今銷售跌了，收到的預付款必然也下滑。如果停止銷售，光是失去定金收入，開發商可投入的資金就要少1/3，嚴重打擊施工，以往購買期房的居民可能要等更長的歲月才能收到房子，或者根本收不到。

目前施工面積為57.8億平方，假設平均房子面積是100平方便是有接近6千萬套房，如果以每戶70平米算便是8千萬套房積壓著。

從2011年至今年4月，竣工面積總計是82億平方，銷售面積是145億平方，差額63億平方就是開發商簽了銷售合同未交樓的面積。倒推各年數據，現在交樓較銷售年份要晚四至五年了，較之長延後了兩年之多！未交樓合同總值當在55 - 62萬億元，首付兩成表示買房人已付￥11 - 12.4萬億元予開發商。

由於有部份房企巳陷入危機無法經營，對買房人做成重大損重。

房屋供應量的問題

過去11年4個月裡，全國開發商共建成82億平方的住宅。以每戶100平方米算就相當於8.2千萬套房，以每戶70平方米算就是1.17億套房了。國家統計局公布的第七次全國人口普查數據顯示，2020年全國共有家庭戶4.94億戶。11年來共建成1億戶住宅，等於給全國1/5的家庭提供了新房。

建成的房子確是不少，隨著國家經濟發展，改善居民的居住條件提高生活質素，讓大家安居樂業是順理成章的事。房屋建的是否太利，見仁見智，關鍵問題是地區的需求與房產供應是否匹配。

未來的考慮

房子銷售大跌，其原因是多方面的，本文集中分析開發商行業自身的問題。

開發商的建築營運完全倚賴所得資金來操作，但是開發商資金不足，一直以來蓋房子速度跟不上銷售的猛，那就競相銷售更多的房子以便取得更多定金和型造企業強大的勢頭。如果盤活樓市刺激銷售，整個行業又回到老路上，只是拖延問題而矣。也許可以考慮的方法做減法，採用各種合理方式，解除部份項目銷售合同，降低施工面積從而減輕房企未來的資金需求。

開發商的銷售增長為何加此猛迅？他們要開出來預售的項目，第一步就是要有地。而土地是由地方政府批出的。沒有積極的土地拍賣，地産商就沒法做到營銷高增長，看來批出土地的節奏也要注意了。

房地産行業必需要給予救援，這是要保障購房市民的利益。在給幫助之時，亦需要糾正以往出現的各種問題，未來對房企的監管制約可能會增加，預期未來房企的銷售規模要大幅縮小，匹配其建造能力。

社會需要財政穩健、能扺禦寒風的開發商。以下是在香港上市的內房股股值排名 :

房地産開發商投資數據来源：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202205/t20220516_1830454.html

美國汽油價格暴漲的的故事

 能源仍然是今次俄烏仲突的第一重點，美國出現的危機是零售汽油價格繼續攀升，令全國人民吃不消。美國不是産油大國嗎?  為何會出現這種情況呢？

檢查一下數據發現，美國的煉油産能利用率今年維持在90％，並非沒有迴旋的餘地，所以並不是煉油産出的問題。

再往下看，美國的煉油大厰主要集中在南部，成品油主要通道油管向全國輸送。運送成品油的管道利用率一般都在七成以下，所以並不是運輸的問題在卡脖子。

然而，現時美國氣油庫存在東岸已降到2014年的低位，在東北更低至2011年水平。柴油的供應情況更糟，庫存水平跌回2004年了！ 柴油用於貨車卡車，時值物流量上升，令所有美國企業或多或少都要面對。

有美國媒體說美國增加了成品油出囗，這與事實不符。美國EIA提供的數據，在今年2月俄烏仲突爆發後，美國的成品油出囗並未見增長；現在出囗量此2019年還差很多。美國怎麼可能犧牲自己援助別人？

出現美國本土零售油價上升的局面，就是商家們認為成品油價格將要回落，所以就不進貨，等跌了價才去買。但是疫情後的復甦令汽油、柴油及航空油的需求快速增加，消耗庫存比想像的快。庫存下降反過來刺激了價格，零售油的期貨價格拉高。

Crack Spread 反映的是裂解（提煉）出不同成品與原油的期貨合約價差，一般是煉油企業的風險對沖工具，也是市場觀察石油業的一個方法。

美國制裁俄羅斯石油，推高了石油的價格，但是零售汽油和柴油的升幅比石油價格還厲害！EIA 在5月10日的月報提及原油與超低含硫柴油的期貨價差，裂解價差Crack Spread ，歐洲美國和新加坡都在上升，但美國的在四月升的特別強勁。藍色是歐洲的裂解價差，棕色是新加坡，綠色是美國紐約港。美國的柴油零售價格升幅比歐洲和亞洲高得多，顯然的不合理。

下圖棕色缐是汽油與原油的裂解期貨價差。

零售價上升並非純因原油價格上漲，其結果是美國的煉油企業正賺得盤滿砵滿。對美國汽油零售價，有期貨叫RBOB等多種，提供了炒作的機會。在美歐制裁俄羅斯下，各種商品期貨大幅波動，炒味濃厚。今回的零售油價同樣充滿了炒味，表露出市場的行為模式。

在謀利的策略上有人囤積居奇，有人飢餓營銷。美國不缺原油也不缺成品油，零售油價將會有所回落，美煉油企業的股價又會波動了。

匯豐銀行0005.HK的盈利格局

 匯豐銀行把業務分為四個：

財富管理及個人銀行：做零售、個人的銀行和私人銀行服務

工商金融：做工商企業的銀行服務

環球銀行及資本市埸：做投資銀行和融資服務，俗稱“炒房”

企業中心：是匯豐內部和合資/聯營銀行

在地區上分為五區：歐洲，亞洲，北美洲，拉丁美洲，中東及北非。

匯豐公佈了今年第一季業績，我們制作一個矩陣來分析這家銀行的稅前盈利，以便於了解到其業務狀況。請看下表：

地區情況

雖然匯豐的註冊地在英國，但是亞洲貢獻了六成的利潤，歐洲只提供16％，北美是11％。歐債危機後匯豐開始收縮歐洲大陸的業務，出售在歐的銀行，把業務集中到英國，形成英國獨大。十多年來，匯豐一直推動英國業務及利潤增長，乘著香港利潤不前，英國成為銀行利潤最高的地區。

在亞洲市場，香港是匯控的最重要的地區，給銀行貢獻了23％的稅前利潤。亞洲其他地方的業務也一直有增長，總體上比較均衡；但是中國大陸的市場開拓依然緩慢，個人銀行業務虧損、工商方面利潤亦很低，利潤全靠投資交通銀行所得來支撐，自身的業務可謂乏善足陳。

北美市埸對匯豐是各種的傷心，銀行巳放棄零售服務，只尊注於財富管理及工商界上。美國經濟在後疫期表現強勁，帶動了匯豐在當地的盈利。

比較各區利潤，亞洲地區按季回升較34％，北美洲和拉丁美洲回升34％及37％，但本身規模很少。拖後腿的歐洲跌12％。除了中東及北非外，所有地區都較上年第一季下跌。

業務組別

比較各業務群過去五季的稅前利潤表現，財富管理和個人業務按年跌40％，按季也跌12％，可謂困難重重。反而工商金融表現亮眼，按年及按季升3％和32％。環球銀行及資本市場較上季大幅上升一倍，但仍然較一年前低35％。

財富及個人方面香港佔利潤50％強優於英國市場！足証匯豐在香港的零售及財富管理這方面市佔高、根基厚。然而這組業務的利潤已較去年第一季仍跌40％，是各大業務中最受傷的。

此業務以個人銀行的淨利息收入最大，佔組內收入55％，其次是投資產品分銷佔16％和私人銀行佔9％。按年比較，第一季的投資產品分銷生意跌了21％，私人銀行則只跌了3％。制訂壽險產品收入跌34％。

工商金融才是匯豐賺最多錢的生意，其中英國以52％一枝獨秀，賽過整個亞洲。匯豐以英國作為歐洲工商業界服務的中心，有促進英國脫歐後維繫倫敦國際金融中心的作用。工商業務在今年第一季的稅前利潤巳追回及超過一年前了，成為銀行利潤的火車頭。

在投資銀行及融資業務上的利潤，各地區相對平均；今年第一季的利潤由去年第四季的谷底大力回升，但仍然按年下跌35％。這個組別的總收入按年只下跌4％，但稅前利潤卻大幅收縮，反影出經營的困難。外滙是此組別的最大頭，按年上升15％；環球資金管理多了21％；債券方面因應環境變化下跌46％，生意額差不多少了一半！

前路漫漫

從最近五季整家匯豐的除稅前利潤來看，去年第四季下降屬害，今年第一季按季有19％回升，按年仍要跌25％。過去一年匯豐銀行正經歷疫情、供應鏈、地緣政治三路包抄，收入及利潤下滑至今年第一季表現出站穩腳根的苗頭。

對匯豐有有利的條件也有不利的因素：

1  香港疫情穩定下來，對匯豐是很有利的。亞洲的財富管理和個人銀行以至工商金融利潤都有望繼續改善。

2  歐洲經濟前景非常不樂觀，匯豐英國的收入和利盈有可能再下滑，這樣會打擊工商業務的收入，拖累整個銀行的利潤，需要注意。

3  美國加息，息差擴闊對匯豐有利。但是因地緣政治引起的能源、礦産及食物漲價增加了企業的信貸風險。同時強美元亦會令亞洲、拉丁美洲市場的需求增長放緩，從而削弱了息差擴闊所帶來的優勢。

4  股票市場低迷，債券市場收縮都限制了銀行的業務量，亦影響匯豐的環球銀行及資本市場的生意。

匯豐銀行的業務遍佈全球，其盈利表現反映了全球經貿金融局勢，亦顯示該行在中國市場仍未有突破。綜合對第二季的預期：

亞洲  ＋

歐洲   0

美洲  ＋

拉美   -

中東  ＋

財富個人  ＋

工商金融   0

環球資本  ＋

若歐洲經濟不出亂子，預期匯豐在第二季利潤能夠繼續上升。匯豐第二季業績將在8月1日公佈。

強美元下各國的出囗能受惠嗎？

 美元強的影響都幾複雜。

舉個例子：

一年前滙率US$1.2:€1.0

某公司進囗花$100美元，即是花了€83 （$100/1.20）。

出囗$200美元，＝收入€166。

生產成本€50,

利潤＝166-83-50＝€33。

情況1

現在滙率變咗US$1.05=€1.0

而美元物資又加價10％,即是現在要入囗$110,等於€105。

國內成本也漲了10％，由€50升到€55。

出囗如果不提價，就是$200, 等於€190。

利潤＝190-105-55＝30。

貶值後有利出囗？不一定的。這個例子，利潤下跌10％。

要看美元計價的進囗物資加了多少價，和該物資佔出口總額的比例。

情況2

同樣，滙率變咗US$1=€1.05

而美元物資只是加價7％,即是現在要入囗$107,等於€102。

國內成本漲了10％，由€50升到€55。

出囗如果不提價，就是$200, 等於€190。

利潤＝190-102-55＝33。

那麼利潤就與滙率貶值前的利潤打成平手。

情況3

我們還可以看到，如果美元物資沒有提價，那出囗國就賺到了！

進囗$100,等於€95,

利潤＝€190-95-55＝€40。

現在的全球情況是，能源、食品、金屬品以美元計價的都漲價不少，嚴重影響各國進囗成本。因此出現情況1 的地區會較多，貶值也幫不了出囗盈利。

港元雖然與美元掛鈎，但進囗的物料都提價了，成本上升，利潤亦下跌。只是比那些滙率貶值的國家好些少而矣。

在可能的情況下，廠商都會加價，漲價壓力大，買的人就自然減少同埋買少d。競爭下就淘汰一些廠商。

現在的能源、食品和很多商品價格已在高位，如果後面再漲就很難頂，一些國家可能出現滯脹。美元強勢到何時回頭呢？以下三個方面是重點：

1 對俄制裁減輕，歐洲能源價格回落

2 世界各地疫情受控

3 美國聯儲局對加息和縮表的處理

以上的例子可以給我們對眨值與出囗的關系多一層理解，不要誤以為貶值就一定會贏。世界是互聯互通的，進囗和出口互相拉扯，你中有我，我中有你。

國際清算銀行BIS曾利用2016年的貶值來分析新興市場的出囗，發現兩者關連性很弱，並提出了五個在眨值下抑制出口的因素：

1 出囗多用美元，加價難。

2 美元滙率對其他國家大致上都是全部一起升，以美元計價的出囗商就面對美國以外的需求一起跌。

3 貿易融資是美元的，也貴了。

4 全球供應鏈複雜，正如本文以上的例子所顯示。

5 新興市場國家還是有不少美元貸款，貶值時債務成本及金融狀況就會惡化。