抓了國家統計局今年1-4月份全國房地産開發投資的數據，按住宅的與去年前4月比較：
銷售面積 -25.4％
銷售金額 -32.2％
樓市下行壓大很大。
開發商的運營方式
地産商銷售以預售樓花為主，買家要等待兩至三年才收到房子。按以下公式來整理數據：
施工面積＝上期施工面積＋新開工 - 竣工 - 停工
今年前四月停工的面積是12年來最驚人的，佔上期施工面積的18.4％，過往十年平均每年停工率只是6.3％。停工就意味著有爛尾的可能，但是未來也可能復工。
今年前四個月竣工面積同比下跌11.4 ％。另外過去多年的竣工面積一直維持在 6.5至7.9億平方之間，竣工率逐年下降。這是發展商建房的速度沒增加，但是樓盤項目不斷推出、銷售合同面積簽的越來越多所致。看來，不論開發商推出多少個樓盤，他們只能按可籌集到的資金來生産，形成了以上的竣工率下滑的情況。
對購房者的責任
房企今年收到的定金都是投入建築之前積壓著的未交樓合同。如今銷售跌了，收到的預付款必然也下滑。如果停止銷售，光是失去定金收入，開發商可投入的資金就要少1/3，嚴重打擊施工，以往購買期房的居民可能要等更長的歲月才能收到房子，或者根本收不到。
目前施工面積為57.8億平方，假設平均房子面積是100平方便是有接近6千萬套房，如果以每戶70平米算便是8千萬套房積壓著。
從2011年至今年4月，竣工面積總計是82億平方，銷售面積是145億平方，差額63億平方就是開發商簽了銷售合同未交樓的面積。倒推各年數據，現在交樓較銷售年份要晚四至五年了，較之長延後了兩年之多！未交樓合同總值當在55 - 62萬億元，首付兩成表示買房人已付￥11 - 12.4萬億元予開發商。
由於有部份房企巳陷入危機無法經營，對買房人做成重大損重。
房屋供應量的問題
過去11年4個月裡，全國開發商共建成82億平方的住宅。以每戶100平方米算就相當於8.2千萬套房，以每戶70平方米算就是1.17億套房了。國家統計局公布的第七次全國人口普查數據顯示，2020年全國共有家庭戶4.94億戶。11年來共建成1億戶住宅，等於給全國1/5的家庭提供了新房。
建成的房子確是不少，隨著國家經濟發展，改善居民的居住條件提高生活質素，讓大家安居樂業是順理成章的事。房屋建的是否太利，見仁見智，關鍵問題是地區的需求與房產供應是否匹配。
未來的考慮
房子銷售大跌，其原因是多方面的，本文集中分析開發商行業自身的問題。
開發商的建築營運完全倚賴所得資金來操作，但是開發商資金不足，一直以來蓋房子速度跟不上銷售的猛，那就競相銷售更多的房子以便取得更多定金和型造企業強大的勢頭。如果盤活樓市刺激銷售，整個行業又回到老路上，只是拖延問題而矣。也許可以考慮的方法做減法，採用各種合理方式，解除部份項目銷售合同，降低施工面積從而減輕房企未來的資金需求。
開發商的銷售增長為何加此猛迅？他們要開出來預售的項目，第一步就是要有地。而土地是由地方政府批出的。沒有積極的土地拍賣，地産商就沒法做到營銷高增長，看來批出土地的節奏也要注意了。
房地産行業必需要給予救援，這是要保障購房市民的利益。在給幫助之時，亦需要糾正以往出現的各種問題，未來對房企的監管制約可能會增加，預期未來房企的銷售規模要大幅縮小，匹配其建造能力。
社會需要財政穩健、能扺禦寒風的開發商。以下是在香港上市的內房股股值排名 :
No comments:
Post a Comment