房企面對的三條紅缐

 8月20日央行、住建部日前召開重點房企座談會，會上提出房企資金監測和融資管理的"三條紅線" 規則。

第一條： 剔除預收款後的資産負債率大于70％
第二條： 淨負債率大手100％
第三條： 現金短債比小于1倍

融資的管理措施是：
房企的財務狀况觸及全部三條紅線的，歸類為紅色組別，下年度的有息負債規模不得增加。

房企的財務狀况觸及其中兩條紅線的，歸類為橙色組別，下年度的有息負債規模增長不得超過5％。

房企的財務狀况觸及其中一條紅線的，歸類為黃色組別，下年度的有息負債規模增長可放寬至10％。

房企的財務狀况完全沒有觸及其任何紅線的，歸類為綠色組別，可在下年度的有息負債規模增長15％。

計劃預算明年1月起執行，我們先行用2020年半年業績公布的数據了解部份房企的三條紅缐情況。

第一條紅線的計算公式：
剔除預收賬款後的負債率＝（總負債- 預收賬款）/（總資産-預收賬款）
其中預收賬款設定為買房的客戶向房企支付的按金和樓花的预先支付金額。

不過並非所有房企在其年報中單列出這個金額，於是我們在以下圖表中，對沒法確認預收賬款的企業將該项設定為零來計算的，標示"a"，對明確列出預收賬款的房企則標示"b" 。

沒有標示的房企都是以年報在流動負債內的所提及相關的應付款來計算。這個應付款可能包括客户購房預付以外的其他事項，但是我們相信客户預付是大頭。不過，由於企業並不是直接單列出金額，此部分的計算存在誤差。

第二條紅線的計算公式：
淨負債率＝（有息負債-現金）/（股東權益-永續債）

第三條紅線的計算公式：
現金短債比＝現金/短期有息負債
短期的有息負債是屬於流動負債內的在一年內到期的各種有息債務，包括向銀行及其他機構的借款、優先票據、應付票據、公司債券、可換股債券。

計算結果若觸及紅線的，其數值以紅色標示；合格的就以黑色標示。結果分類如下：

觀察結果發現，房企一直都注重手頭現金，因此第三條合格的企業最多。而觸及两條紅缐的都會在淨負債率（第二條紅線）上出事。

而剔除預收款後的資産負債率（第一條紅線），極待企業在日後以更清晰的方式列出預收款；目前先做參考。但巳看出此項對房企是一個挑戰。

今次對17家房企的評估中只有两家是落入綠色组（三條紅線均合格）；有三家落入紅色組別。

三條红缐是為了管控房企的借貸增長而設，所以我們在紅線計算後加上有息負債的增長率，比較今年六月與2019年6月的債務增加率。綠城、龍湖、華潤、世茂都較有條件增加負債，禹洲可能有些吃力；然而明年他們都要調整策略了。銷售龍頭恆大、碧桂園對有息債務都有計劃降低；富力與融創都在努力中。房企的經營環境正在銳變，他們要施展渾身解數去平衡債務與業務成長而又不落於人。