恆大地産那1,300億元之謎

因一紙假文件引起市場恐荒，10月25日恆大股債雙殺。作案的人並不是寫個沽空報告來引起市場關注，而是利用2016恆大計劃把全資擁有的"恆大地產"分析出來借殼回A股上市一事仍未完成，藉機偽造恆大文件來搗亂。

令投資者擔憂的是恆大引入了戰略投資者共投入資本人民幣1,300億元，若於2020年12月31日仍未能在A股上市，該文件説會對公司財務構成嚴重影響，原文如下：
『如果恆大地産本次重組未加期完成......  公司須在2021年1月31日前償還戰略投資者1,300億元本金并支付137億分紅。1,300億由權益變負債。』

這完全是錯誤的，企圖誤導投資者。1,300億元的戰略資金是真有其事，恆大地産計劃2020年底前A股上市也是對的，但那個處置方案郤不對，假公文就是這樣蒙混大眾；另外該文提到的公司負債金額亦不對。

在恆大2017年年報內第66頁，羅兵咸永道會計師事務所發出的獨立核數報告對戰略投資者一事巳清楚交代，『』內為核數報告原文：
『根據與戰略投資者簽訂的投資協議，如恒大地產未能在限定日期之前有效地在深圳證券交易所上市（「建議重組」），投資者有權要求　 貴集團補償戰略投資者於恒大地產的權益，相當於在補償前由戰略投資者所持股權的50%。上述股權補償安排構成嵌入衍生金融負債，須按公平量。』

恆大集團於2016年10月3日在港交所發出的公告內容比核數師的更詳盡：

恆大共引入20家投资者，首兩輪投資者合共投入人民幣700億元資本金佔26.13％恆大地産股權，第三輪投資者投入600億元佔14.11％，合共40.24％，若在今年底仍未能回A上市，那麽我們認為有两個可能性：

1. 與投資者商討合約延期，因上市時間并不是公司能決定的，大家的共同目標是"上市"。

2. 恆大決定停止借殼上市，按協議向策略投资者讓出額外股權。恆大還可以向部份策略投资者退還原本投资以保持自己控制權。

向投资者增加50％股權，實質上等於對投资者在2017年入股减價。根據恆大公布三輪投資後投資者佔股比例，推算出當時對恆大地産的估值約4,252億元，總權益是2,458億元(P/B=1.73)。而2017年年報披露戰略投資者在2016及2017年共增加了非控股權益989億元；若增加50％權益，這批投資者的權益將增至1,483億元，給股東們增加495億權益。恆大地産已在上市前把市帳率(P/B)定為1.73，比在港上市的母公司恆大集團(3333)的1.22要高。

那麽現在要解釋一下權益的厲害之處了。恆大地産的利潤會按策略投資者所持權益比重分給他們，比重越高越多。而恆大集團（3333）將恆大地産的帳目全数併入公司會計賬，計出利潤後便在綜合全面收益表中分別列出：(2015年末有策略投資者,投資者在2016及2017年進入場)

         以下人士應作利潤：
                                           2017        2015
         全年收益總額           40,910     17,340
          --------------------------------------------------
         本公司股東               24,372    10,490
         永久債持有人                --          5,088
         非控股股東               12,677      1,792

         非控股股東佔比：      30.9％    10.3％

(註: 2017年非控股股東佔比只有30.9% 而不是40.24%是由於母公司除了恆大地產外還有其他業務和分公司、合資公司、聯營公司)

眼下清楚了，若然因與深深房合併不成而要賠權益給策略投資者，就會令恆大集團(3333)的股東收益比例下降，公司賺到的利潤有一部份會被分走。而策略投資者的資金仍保留在公司裡，不會吐出去的。那就是說： 對恆大集團股票的投資者有影響；對債券投資者沒有，只不過是短期的心理影響。債券投資者該可以放心了。

許家印把恆大做到內房龍頭企業，協議都想好了，當然不會隨便就把收到的资金在被動的情況下退還出去。我們猜想，可能連那家退款、退多少都早巳商議好了。我們更可以估計策略投資者應該與公司及或許家印有良好關係願意合作的，況且在上市失敗後是會得到恆大在權益上的補償的。

令許家印摸不著頭腦的可能是誰是幕後黑手？使出這毒手的，不單打擊市場對恆大的信心，還可能波及整個內房板塊。

資料來源:

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0102/ltn20170102032_c.pdf

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0430/ltn20180430100_c.pdf

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1108/ltn20171108233_c.pdf

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/1003/ltn201610031040_c.pdf

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0601/ltn20170601004_c.pdf

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0510/ltn20180510692_c.pdf