以龍湖地產(960)對長租公寓的經營分析

自從一句 "房子是用來住的, 不是用來炒的", 國內便是推動租房的市場。 2017年7月，住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

萬科的反應最積極, 認為租賃市場前景廣闊, 租購並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一。萬科已經開辦長租公寓1.2萬間至1.8萬間，計劃今年做到10萬間。龍湖在今年三月已開始“冠寓”長租公寓項目, 現在於成都、重慶、蘇州、杭州、廈門、西安、南京、上海、北京、武漢及廣州共11個城市開業5500間。龍湖預計至2017年底，“冠寓”開業房間數將超過1.5萬間，目標在2020年租金收入超過20億元。

買地蓋房子、賣個每平米一两萬元; 資金便回籠了。若然出租, 資金回收就變得很慢。出租房子劃算嗎? 我們來探究一下地產商的算盤怎樣打。 龍湖地產(960.HK) 的年報有較詳細的分類、我們便以龍湖的數據來分析。冠寓剛開始,數字仍未有效可有。龍湖的業務有兩大塊: 物業發展就是蓋好房子出售的; 物業投資則是建成商場, 辦公樓等商業物業出租。

基本分析

簡化整個分析的設定:
  1.  租金, r, 一直不變,  不加租,不減租
  2.  開發商借款利率一直不變,  龍湖半年報提到 i = 4.65%
  3.  出租房子有營運及維俢費用, e, 龍湖的商業項目約27%,  現在評估的是住宅, 故假设為租金的10%, 與龍湖27% 作對比。
  4.  龍湖的借貸比率是66% (= 借貸 / 資產)

對於項目能賺多少錢, 開發商會設定回報的指標,  龍湖提及輕資產的內部回報率有20%,  但未有年限及其它資料;  那我們就改為簡單的租金收益率(Rental Yield =全年租金收入 /  土地及建築成本 ) 和投資回本期 (Payback period) 來衡量。

龍湖提出目標要做到租金收入20億元,  我們還是訂個小目標吧!  一年租金收入一億元,每月就是833萬元。如果該項目的目標是出租¥90/平米/月(r) 的房子, 就要建成 92,593 平米的房子來放租; 。要達到租金收益率20%,  土地及建築費用便不能超過¥5,400/平米 ( ¥90 x 12個月 / 20%)。我們假設營運費用佔租金收入10%。

不同的借貸比率及租金收益率會影响項目的回本期 (Pay Back Period); 將收到的淨租金用來償還銀行利息和本金及資本投入,看看要多久才能回本。

1. 鎖定收益率後, 當土地及建築成本上升時, 開發商開出的租金必定水漲船高。
2. 收益率降低, 等於毛利率也低點; 回本期就會延長。若利息成本提高, 回本期也要拖長的。
3. 租金收益率20%下, 營運及維俢費用10% vs 27%,  回本期延長了約一年。

討論

現在的建築成本都要每平米2,000 - 3,000元, 還要投地;  各地政府拍賣用來建租賃的房子的土地都不會便宜沽出, 因為這是他們的重要財政收入。上海土地網的資料顯示, 土地拍賣以地理位置為主、未有見到因土地只供租房用而有折扣。因此開發商根本不可能去做那些租金低的項目。

每月每平米90元的房子, 成本約每平米5,400元。若是賣出、售價將會是每平米7,800元的檔次; 租戶等於租住市場上7,800元/米的房子 (龍湖售楼價大約是 成本價 x 1.45)。這對於巿場上的租盤是很大的挑戰, 開發商有很大的成本優勢。估計前期龍湖及其它開發商搶灘租房客源較輕鬆。散戶投資買入物業作收租用會被迫減租, 而致買樓意慾下降。龍湖在杭州經營的長租項目, 35 平方米租金約3,000元, 逾半租客為阿里員工; 卽每月每米86元租金。


我們先假設營運及維俢費用佔租金的10%,  但考慮龍湖有可能結合部份商業場館如餐飲、娛樂等, 或者撥出部份租金作其它用途; 所以有可能會維持在27% 的水平上下。估計毛利率可維持。

增加租金收入對開發商的好處是增強了現金流, 在地產市道的波動中為企業提供穏定的收益。而缺點是沉澱了物業资産在企業裡, 沒有售出、資產增加, 資產回報率(ROA)被拉低; 同時債務總額上升。房子建好後售出的話, 資金回籠比較快多。出租房子的, 對利率的變化更敏感。

市道好的時侯, 開發商持有的物業有機會按市場估值而提高, 使財務報表上出現浮盈。龍湖的年報以成本價列出投資物業的分部資產值、對投資者分析有利。

長租公寓是個新領域, 戰場剛開始, 需要時間去觀察。 對開發商而言, 規劃中釐定回報率, 借貸比率及營運對租金佔比都是關鍵。相信經驗豐富的地產開發商會找到平衡的藝術, 目前對長租市場可以保持中性的態度。