近期萬科成為市場焦點，市場憂慮萬科債券會否違約，變成碧桂園的下場，股債雙殺，要出動深圳大股東來撐場。萬科手頭上就有上千億現金，安全嗎？足夠嗎？
銷售
自去年物業創新高後，今年上半年的銷售只是較去年同期下跌4%，未見到萬科銷售如碧桂園般插水的情況。
再按照萬科每月自行公布的合同銷售金額及面積來看均由2020年底的高位回落，跌幅約有4成了。財報的收入入帳時間點與合同銷售不同，合同銷售額可以提前預告將來的收入情況。未來收入仍會繼續下降。
萬科把項目集中於北上廣深及交通樞紐所致，萬科對選擇地點上非常慎重，這樣相對地加強了萬科業務的護城河。但整體市場需求放緩下，銷售下滑是無何避免的，萬科的跌幅可能在行業中較少但不會不跌。
“合約負債”是指收到購房者的訂金及或分期付款，先以負債的名義入帳；到交樓時便銷帳。這個是在2021年達到頂峰的6,368億元後，在2022年下降了27%、如果計及今個半年那麼一年半的時間下降了35%，少了2,073億元。新增買期房的人數在減少而萬科則繼續交樓，合約負債便開始收縮。購房者傾向買現貨而不買期貨以避免爛尾仍要繼續支付按揭貸款的長期風險。從2022年資産負債表中，“持有待售資産”已跌至0，沒有現貨了。
期房銷售減弱，萬科由期房上所能收取的按金及分期付款在2022年出現了明顯的下跌，是跌了38%到¥2,263億元，對補充現金流不利。
過去萬科的“在建物業”年年雙位數增長，2021年達到¥8,284億之巨。而在這一年半的時間就下降了25%，減少了¥2,064億。這個數字與上文的合約負債收縮是一致的。萬科在收縮建築前線。
若房子賣不出去，任誰都返魂無術。萬科在賣房子的生意上已積極面對，現在要做的是繼續交樓，力保信譽，維持購房者信心。
利潤
萬科的毛利率是這樣的一個下滑趨勢：
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023.6
32% 37% 36% 29% 21% 20% 19%
市場價格走下波，萬科不可能獨善其身。這連帶到經營活動所産生的現金流佔收入的百分比亦在下降：
2017 2018 2019 2020 2021 2022
46% 24% 24% 23% 9% 8%
2022年萬科的經營活動産生了¥401億的現金流入；去年的融資成本為¥49億元，公司是可以應付得來融資成本，但不可能在沒有融資的協助活下去，因為債務不少。
債務
截至今年六月萬科欠款如下：
1. 銀行及金融機構的貸款¥2,455億,
2. 債券¥772億元
3. 租賃負債¥2,318億元
4. 貿易及應付款¥4,377億元
合共¥9,922億元，非常龐大！前三項都是要付息的。
其中“應付款”主要是對上游的工程欠款之類。，而“貿易及應收款”則有¥3,468億元，理論上應可以衝銷部分應付款，但對於房地產開發商而言可能衝銷的很小。
租賃負債方面超過九成都是長期的，短期的只有¥19 億，金額相對少，租賃負債超八成是三年及以外才到期。
從2017年至今的趨勢來看，萬科的銀行及金融機構貸款何在緩慢上升中，其中在把短期貸款改變為長期貸款，明顯是避免短期資金危機。人民幣債券則在2020年完全清付之後，於2021年又從新發行。由2020至2023上半年的觀察，萬科的操作是
1. 增加貸款373億元
2. 增加債券176億元
3. 減少應付款項1,033億元，下降了19%。
萬科的策略是降低拖欠上游企業的款項，當上游沒法運轉的時候萬科是沒法保證交樓的，如不能交樓時就會産生爛尾樓，購房客就會消失。要保交樓就要保上游的資金鏈。
推測
萬科的債務主要放在銀行及金融機構的貸款上，只要銀行不抽貸及繼續支持債滾債，萬科是有可能挺過去的。
上文的分析反映萬科的確有穩定經營的部署，但總體債務仍然徧高及銷售下跌，投資者擔憂在所難免。萬科已把債務盡量放在遠期，只要未來兩年內樓市能穩定下來，萬科便可以擺脫困境。而在這兩年間，深圳地鐵若能在困難時刻提供短期融資，便可以舒緩萬科增加的財務壓力。
一切樂觀的前題是房子要能夠賣得出去！每月銷售數據是投資者及購房者所關注的核心：
以2022年的財報來做分析，假設價格下跌，保全了銷售收入不跌，那麼萬科最多能承擔的是毛利率下降至13%，因為經營現金流已消失。如果維持價格，則銷售下滑36%是萬科的紅線。
這是以線性規劃(Linear Programming)的方法在2022年的財報上所做的推算，只是作為參考。萬科必須小心翼翼控制價格下調與銷售額的互動效應，盡量避免使經營所産生的現金流轉為負值。
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