碧桂園 分析

 與恆大相比，碧桂園（HK：02007）從2016年至2020年的物業開發翻了2.97倍更勝恆大的2.3倍，2021年上半年在建及巳落成待售的合計金額高達15,579億元，高於恆大的14,063億元。

在高速拓展鞏固龍頭地位和市場份額的戰略下，碧桂園靠的是購房者的預付資金。過去10年，其合同負債（即客戶預付）佔物業開發的比例為56％，2021年上半年是61％。這顯得碧桂園的高增長有相當的保障。銀行貨款、優先票據、公司債券及可換股債都用上了，補足了物業開發上所需的九成的資金（2021年上半年是88％）。

碧桂園對上游合作及施工企業的欠款（應付帳款）原來一直很低，但是由2017年開始上升，於2020年達到￥6,011億元，去年及今年上半年開始控制下來，現在是￥5,636億元，降了6％。目前這個應付帳款佔開發物業的47％！龍湖的這個比率才25％。

應付帳款的拉升源於從2016年起應收帳款的快速擴大。在應收款項中，因客戶購買物業所産生的未付款是很少的；主要來源是合營及聯營公司的款項，還有一部份是土地競買及其他保証金方面的。這些款項是免息無扺押的，可以視之為公司支援合營及聯營公司的資金。碧桂園的附屬公司除了房地産開發及建築外，就是酒店經營、農牧業、機器人研發及相關服務。這很大可能導效碧桂園至今仍然踩著一條紅線。

綜合分析，
資金需求：物業開發＋合聯營企業支援；

資金來源：有息貸款＋客戶預付＋向上游欠款；

有息貸款於2019年達峰後巳在積極控制，碧桂園若要消減最後一條紅線必要審慎處理合營和聯營公司的項目。

今年上半年的物業開發金額與去年底持平，這是否意味著碧桂園要調降增長的步伐？現在仍是未知數。由於開發物業與銷售交付存在一定的時間差，若碧桂園對開發減速，應不會有影響一兩年內的利潤。