龍湖集團分析

 當恆大在水深火熱中掙扎時，龍湖（HK:00960）就坐在清涼的三條綠線上籌劃增長。

從龍湖的物業開發（在建及未售）金額來看，2016年是￥1,514億，到2020年已升至￥3,222億，增長2.6倍！恆大同期則是由￥6,586上升至￥15,457億，增長1.1倍。行業巨頭都在加大力度擴張，龍湖也不例外。雖然龍湖的物業開發規模比恆大小一個級，但高增長仍是事實，很難談得上以自有資金來達至這樣的高增長。龍湖用的是下游的資金。

房地産的［合約負債］基本上就是客戶的預付款，即地産商賣樓花穫得資金來蓋房子；龍湖的擴展之路就是主要靠客戶的預付款來支撐。過往十年平均下來，客戶預付便佔物業開發金額的53％，2020年是51％，這令龍湖的資金運作輕鬆得多。有息負債及客戶預付兩項合起來，基本上滿足了物業開發九成以上的資金需求；而且有息貸款也就是物業開發所雷資金的一半，財務上比較安全。

2020年龍湖對計築和施工單位的應付款項佔物業開發的25％，而恆大的比率卻高達59％。恆大的困局在於客戶的預付比率偏低，2018, 2019, 2020客戶預付佔開發物業投入金額只有17％, 10％,13％。恆大的有息貸款（包括銀行貸款，債券，境外美元債券）由2018年起便已沒有增加，一直在滾動維持水平；到2020年，貸款及客戶預付合起來只有閞陵物業的64％,缺口很大，於是資金需求便轉移到上游的施工單位上去，直至如今上游承受不了。

不過龍湖在控制有息貸款，亦逐步把應付帳款比例提高了。2016年時該比例還只是15％，而現在已是25％。

龍湖目前發展策略以佈局站城市的地鐵站為主，發展TOD 項目對銷售有保證，樓花也容易做；但擴展的步伐必需謹慎。