新鴻基地産的分析

 新鴻基地産簡稱新地(00016:HK)，是香港的龍頭地産股，新地的業務生要集中於香港，過去盈利八成以上來自香港，2021年國內的盈利位比例才上升到26％。以2020年全國房地産企業的營業收入排名新地大致上排在48位，是一家地方性的地産商。然而，在盈利的排名上，新地卻打進全國十大！2020年的利潤約合人民幣220億元，較龍湖的利潤高。他們是如何做到的？

新鴻基的業務分為：

地産發展（物業銷售）： 住宅和商廈

物業租賃： 商場為主，寫字樓

其他（酒店及公共事業）：電訊、物流、數據中心等，酒店

業務布局以穩為主，地産項目發展時間長資金投入高，樓價亦受外在因素影響，因此業務及盈利會很波動；而商場和寫字樓的租金收入為新地提供穩定的現金流，公共事業的收入也較地産發展穩定。租賃業務的盈利很高，在過去十年中大部年份是超過了物業銷售的盈利。

另一方面，新地多年多在香港銷售的住宅物業市占率均是冠軍，投地很積極。其樓宇品質好有囗碑，成為價格的領導者，利潤很高。當然還離不開香港的高房價！物業銷售享受著接近50％高利潤， 疊加租金及公共事業的盈利，形成一個利潤豐厚的組合。

疫情的打擊

疫情下封城，商場租金收入下跌，酒店業務打擊最嚴重已虧損兩年；數據中心的利潤率很高，填補了酒店業務的虧損；其他公共服務的生意在疫情下亦受到衝擊，盈利有所下降。香港賣房卻沒有受到影響，過去幾年盈利隨香港樓價的不斷上漲而一直增加。2021年物業銷售盈利下降主要受物業發展開盤銷售的情奏左右。

國內業務的規模較小，但新地仍然按照在香港的布局，以收租為重。2021年的賣樓盈利大增，與物業發展的節奏有關，估計下個年度會有所回落。但無論如何，國內的盈利正慢慢上升，特別是租金收入。

總的來看，過去兩個財年新地在香港的盈利主要受疫情打擊，分別下滑8％及7％。

將來盈利支撐

展望未來，新地在物業銷售上的利潤大致上可以保持增長：

新地手頭上仍有數個超級地盤包括新九龍啟德站的五座連26萬呎商場地盤巳開工，白石角、北角海璇後續期數等在下年度起逐步推出；另一個在舊機場跑道上擁有維港全海景的地盤將在2023-24年推出；新地在屯門鄰近港鐵站還有一個很大的地段將要建四千六百個住宅單位亦會分批推出。

白石角的地盤剛起步，香港特區政府在10月6日的施政報告中提出在白石角科技園區計劃增加一個新的鐵路車站，馬上拉升了新地在該處的土地價值。

新地在2019年以422億港元投得高鐵西九龍總站上蓋地皮，會興建280萬呎甲級寫字樓和35萬呎商場，是新地在商業地産的超級商業地盤；落成後將帶來可觀的租金收入。

目前香港各商埸的人流已在恢復中，租金收入跌勢結束。綜合起來，新地未來數年的盈利巳有保障。政府長遠的規劃是開發新界西北區容納二百五十萬人居住，當中部份由私營房屋供應，對地産發展有利。

風險與機遇

香港政府的政策巳向大灣區傾斜，又會開發土地及交通網絡，逐步釋長經濟動力。但是香港的樓價堪稱世界之最，政府會否推出一些抑壓樓價上升的措施亦未可知。

香港的樓價高，發展商的毛利也是很高，這就代表政策的風險亦很高。

估值方面，市盈率11倍與恆生指數相若。市淨率只有0.5是非常低。新地的資産結構：

物業銷售分部： $2,133億港元

物業租賃分部； $4,448億

其他業務分部： $   632億

現金及金融；     $   388億

但是目前市值只有$2,976億元，那豈不是收租的物業是免費送的嗎？

九月份市場人士一度擔心政府對本地樓市加大管控，致令股價大跌。對未來的預期每位投資者都有自己的心得，建議投資者可以考慮：政府的目標是穩定的樓價，不是要價格下跌。

在2019及2021公司盈利下跌時，新地便提高派息比率至50％以保持分紅金額不跌，現時股息率有4.8％。新地手上項目眾多而且優質，可以考慮適當入場，畢竟有4.8％股息作打底回報。未來新地的盈利會有增長的空間，平均年增長速度可能在10％內。新地的股價預期在$90 - $140之間波動，適宜作區間操作。