萬科的局面

 萬科先知先覺，在2018年喊出“要活下去”的口號，然後怎樣呢？

業務

在業績上萬科的收入一直增長至2023年才開始下降，然而毛利率則一直下滑，2018年有37%，2022年已下降至19.5%，去年更只有14.5%，毛利正在消退。萬科的收入折開來是90%來自物業銷售，其餘的收入包括：物業管理、建造合約、物業租金等都應該是毛利率甚高的。2023年毛利潤為¥674億，而物業銷售收入是¥4,657億其他非物業銷售收入是¥568億，可想物業銷售已無利可圖。

現金流與債務

對房企的關鍵必然是在現金流上。萬科的經營活動所産生的現金仍然保持淨流入，不過已由2020年時的¥948億快速下降， 2021年降至¥410億、2022年¥400億、2023年¥337億，少了65%！反映出經營上的困局。造成這樣的情況，合約負債的變化可以透顯露一些端倪。房子交付就會減去合約付債，而預售訂金收到的是增加合約付債。因交付而減少的一路增長，萬科一直努力交付，到去年才有所減少但仍較2018年高出43%。另邊廂新增的到2020年的高峰¥3,760億、2021年開始下跌有¥3,653億、2022年¥2,263、2023年¥1,713億。說明房子越來越難賣，預售的資金補充越來越少。

一方面要保交樓一方面預訂收入大幅下降，必然令資金需求緊張。於是萬科的有息負債有增無減。萬科所做的是把銀行貸款和債券從短期搬到長期去，避免短期危機並期待市場銷售好轉。

萬科還做了一件事，就是收縮投資包括減少買地。 投資活動所用現金（億元）

2018      2019      2020     2021     2022     2023

¥673  ¥286  -¥56 ¥263  ¥130  ¥46

其中2020年是淨回籠現金。非逼不得已萬科不會完全停止新項目投資，這是要維持企業的營運及對外界的信心。而今年第一季萬科已全然沒有新項目了，實在是困難。

萬科的年報表示每年在股息及利息所用現金（億元）

2018  2019  2020  2021  2022  2023 

¥402  ¥368  ¥347  ¥416  ¥332  ¥343

萬科的貸款利率不高，粗略估算股息佔以上金額的七成。萬科必須停止花紅分派，因為2023年經營活動的淨現金流入才¥337億，較派息現金流出的¥252億很接近了！（當然派息是基於前一年的財務結果而訂定的。）減薪減員等節流已成為必須執行的任務，因為有息負債(貸款及債券)金額（億元）根本未下降：

存貨

萬科手頭上的存貨有所下降，但仍高達¥7,070億。當中¥4,893億是在建中，而這個已大於去年全年的物業銷售（¥4,089億元），還有¥1,074億的已完工開發産品。去年底合約付債只有¥3,086億元，去庫存的壓力可想而知。事情的另一面則是萬科極大可能可以清理所有預售合約，不做成爛尾。

麻煩的是在今年2024第一季的合同銷售金額只有¥579億元，較去年的¥1,013億跌了43%、較2021年的高峰更是跌去了67%。

推測萬科2024年的財務狀況

假設

1  白名單運作良好，銀行延續借款以新代舊，貸款不出事故

2 全年收入下跌三成五，少於第一季的跌幅，約有¥3,000億

3  經營活動淨現金流入為收入的7%（去年是7.2%、2018年是23.6%），即約¥210億

4 不分紅、不投資新項目

5 利息支出約¥90億

6 結果是將會有約¥120億用於償還債券上。然而公司年報說去年底即期應付債券規模是¥205億！公司還需要最少籌集¥85億元來對付短期資金需求，估計公司可以處理。

總結

總結下來，萬科在喊出要活下去的口號之後，的確有所行動，主要保交樓上同時消化所投得的地塊。唯船大調頭要時間，但物業銷售的利潤不斷收縮，合同平均每平方米價在跌。預售收入在過去兩年下降力度很大，相信這個情況在未來不會改善。由於銷售轉弱，有點東風不與周郎便的味兒，形成資金都壓在存貨上去，周轉不靈，萬科已開始了節衣縮食及出售資産以渡困厄。

未來萬科在建工程勢將大幅減少，以應對現金週轉之難，萬科亦會陸續出售資産套取現金，這將會令企業資產規模縮小， 從前高槓桿下的增長要回吐了。據此，有理由推測大股東只有向萬科以債券形式借出資金，不太可能以股權融資相助。

期望萬科能渡此寒冬。